Comment augmenter le loyer légalement ?

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Augmenter le loyer de votre bien immobilier nécessite de respecter les règles pour éviter tout conflit avec vos locataires et pour rester conforme aux lois en vigueur. Ce guide vous aidera à travers les différentes étapes sur la démarche permettant d’augmenter légalement le loyer de votre appartement ou maison en location.

Les principales lois encadrant la revalorisation du loyer

L’augmentation du loyer est de plus en plus encadrée en France. Ces dernières années, deux lois sont venues renforcer les règles applicables à la résivion d’un loyer d’habitation :

2014 : Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) : mise en place d’une régulation des loyers dans les zones tendues.
- Source légale : Légifrance – Loi Alur
2018 : Loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) : instauration d’un encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », applicable à la mise en location et au renouvellement des baux.
- Source légale : Légifrance – Loi Elan

Villes concernées par l'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers s’applique principalement aux grandes villes françaises et aux zones dites « tendues », c’est-à-dire là où la demande de logements dépasse largement l’offre. Parmi ces villes, on retrouve notamment :

Paris
Lyon
Marseille
Lille
Montpellier
Bordeaux
Toulouse
Nice

Dans ces villes, la fixation du loyer et ses augmentations sont strictement régulées, et les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyer définis par décret préfectoral.

=> Guide complet sur l’encadrement des loyers

Conditions pour augmenter le loyer

Renouvellement du bail : lors du renouvellement du bail, vous pouvez proposer une augmentation, à condition de respecter les plafonds imposés par la règlementation, en particulier si le bien se trouve en zone tendue.
Indexation annuelle : le loyer peut être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’INSEE.
Ajustement des charges récupérables : si loyer comprend une partie de charges provisionnelles ou de forfait de charges, il est possible de les réviser annuellement pour adapter celles-ci aux charges réelles. Il faut pouvoir être en mesure de présenter les justificatifs de charges réelles au locataire s’il en fait la demande.
Travaux d’amélioration : si vous avez effectué des travaux substantiels qui améliorent le confort ou la performance énergétique du logement, une augmentation peut être justifiée.

Règles d’augmentation du loyer en cas de relocation après le départ d’un locataire

Lorsqu’un locataire quitte le logement, le propriétaire peut être tenté de réajuster le loyer pour le nouveau locataire. Si le bien n’est pas en zone tendue, le propriétaire peut fixer librement le nouveau loyer. En revanche, si le logement est en zone tendue, voici les règles à suivre :

Respect du loyer de référence majoré : dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf travaux de rénovation ou justifications particulières.
Travaux de rénovation : si des travaux représentant au moins un an de loyer ont été effectués, une augmentation peut être justifiée au-delà du loyer de référence majoré.

Procédures à suivre pour augmenter le loyer

Notification du nouveau loyer au locataire : informez votre locataire de l’augmentation à venir par courrier, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est important d’expliquer clairement les raisons de cette augmentation (indexation du loyer, augmentation des charges…).
Calcul de l’augmentation : Dans le cas d’une indexation annuelle du loyer, vous devez utiliser l’IRL pour ajuster le loyer. Par exemple, si l’IRL augmente de 2% et que le loyer hors charges actuel est de 700 €, le nouveau loyer hors charges sera de 714 €.
Délais à respecter : il n’y a pas de délai légal pour prévenir le locataire d’une augmentation de loyer. Toutefois, il est conseillé de le prévenir au moins un mois avant l’entrée en vigueur du nouveau loyer. Il faut savoir que l’augmentation du loyer ne peut pas être rétroactive, elle ne s’applique qu’à partir du moment où le locataire a été informé du nouveau loyer.