Etat des lieux Appartement

Pourquoi réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie  ?

Si l’état des lieux n’est pas obligatoire, c’est un droit pour le locataire. Il garantit le respect des droits et obligations de chaque partie. Annexé au bail, il réduit les risques de litige en fin de location, liés à l’état de l’appartement.

Un document à valeur juridique

L’état des lieux est encadré par la loi du 6 juillet 1989 portant sur les rapports locatifs, modifiée par la loi ALUR de 2014 (1). Il concerne toutes les locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale. Cela inclut « les locaux et équipements d’usage privatif mentionnées au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusif ».

Les états des lieux d’entrée et de sortie constituent des documents contradictoires à valeur juridique dès leur signature par toutes les parties.

À quoi sert l’état des lieux ?

L’état des lieux permet de comparer l’état de l’appartement loué entre l’entrée et la sortie du locataire.

Si des dégradations imputables au locataire sont constatées, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations du logement.

En revanche, les grosses réparations à la charge du propriétaire et les dommages liés à la vétusté , l’usure et à un usage normal ne peuvent pas faire l’objet d’une retenue du dépôt de garantie. La grille de vétusté peut être annexée à l’état des lieux.

L’état des lieux est-il payant ?

Réalisé directement entre le locataire et son bailleur, l’état des lieux est gratuit.

Il devient payant quand il est effectué par un professionnel mandaté (agence immobilière, expert,…) Les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Le coût facturé au locataire ne doit pas dépasser la moitié des frais engagés. Il est plafonné à 3 € TTC par m² de surface habitable.

Que faire en cas de refus d’état des lieux ?

Le locataire ou le propriétaire peuvent refuser de réaliser l’état des lieux. L’autre partie peut faire appel à un commissaire de justice pour l’y contraindre. Le coût de l’intervention est partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Quelles sont les règles de l’état des lieux d’un appartement ?

Si l’état des lieux n’est pas contraignant dans sa forme, il doit respecter plusieurs règles pour être conforme et avoir valeur juridique.

Les mentions obligatoires à ne pas oublier

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent porter les informations obligatoires suivantes, précisées dans la loi :

• type d’état des lieux (entrée ou sortie)
• date de réalisation (complétée dans l’état des lieux de sortie par la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée)
• adresse du logement concerné (complété dans l’état des lieux de sortie de la nouvelle adresse du locataire sortant)
• noms du locataire et du propriétaire bailleur ou celui du tiers mandaté
• relevés des compteurs individuels d’eau, d’électricité et de gaz
• détail des clés et autres dispositifs d’accès remis au locataire
• la signature de toutes les parties

La description détaillée de l’état et des pièces du logement

Il n’existe pas de contraintes de rédaction ou de forme pour les autres éléments inclus dans l’état des lieux. Le constat décrit en détail pour toutes les pièces du logement :

• l’état des sols, des murs et des plafonds
• l’état des menuiseries et huisseries
• l’état des meubles et équipements indiqués dans le contrat de location
• l’état de toutes les installations du logement (chauffage, prises électriques, luminaires, volets,…)

Si le bail inclut la location de locaux annexes privatifs (cave, garage,…), ils doivent aussi être décrits dans l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie reprend les mêmes éléments et constate les évolutions et dégradations du logement au cours de la location.

Qui réalise l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie est réalisé lors d’une visite contradictoire de l’appartement par le propriétaire et le locataire. Le bailleur peut mandater un professionnel (agence immobilière,…) En cas d’absence, le locataire peut se faire représenter par un proche muni d’un mandat.

Les états des lieux sont effectués au moment de la remise des clés puis de leur restitution. Ils sont établis en autant d’exemplaires que de parties au contrat de location et remis à chacun sous format papier ou électronique. Ils sont annexés au bail.

L’état des lieux peut-il être modifié ?

Le locataire peut demander à son bailleur de modifier le constat dans les 10 jours calendaires à compter de sa date de signature.

Il peut également demander une modification pendant le premier mois de chauffe, une fois les appareils de chauffage testés. En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

5 clés pour réussir l’état des lieux de votre appartement

L’état des lieux est un document essentiel. Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, prenez le temps d’inspecter les moindres détails lors de la visite de la location.

Télécharger un modèle en ligne

Pour ne rien oublier, il est conseillé d’utiliser un modèle en ligne. Jelouebien propose des modèles d’états des lieux d’appartement à télécharger, adaptés à votre type de location : état des lieux studio, état des lieux T2/T3, état des lieux T4/T5, état des lieux appartement meublé.

L’état des lieux d’entrée et de sortie peut être effectué sur un même document. 

Être précis et exhaustif

L’état des lieux d’entrée et de sortie doit être le plus complet possible. N’hésitez pas à tout observer : ouvrez les portes de placard, testez les volets et les serrures, traquez les moindres trous, rayures ou traces de moisissure, observez chaque meuble. Tout défaut doit être mentionné, avec accord de toutes les parties.

Vérifier les équipements électriques et sanitaires

Le jour de l’état des lieux, veillez à ce que l’électricité, le gaz et l’eau ne soient pas coupés. Cela permet de vérifier le fonctionnement des interrupteurs, prises électriques, éclairages et de tout appareil électrique ou au gaz.

N’hésitez pas aussi à ouvrir les robinets, faire couler l’eau, tirer la chasse d’eau et vérifier les joints. Pensez également à noter les index des compteurs.

En cas d’absence d’électricité, d’eau ou de gaz, le locataire peut émettre des réserves sur l’état des lieux.

Prendre des photos

Des photos peuvent être annexées à l’état des lieux de l’appartement. Pour servir de preuves, la date de leur prise doit être identifiable. Vous pouvez les imprimer, les dater et apposer la signature de toutes les parties. Vous pouvez aussi les transmettre par mail avec accusé de réception, lors de la signature de l’état des lieux.

Privilégier un état des lieux en journée

La traque des moindres défauts nécessite un éclairage optimal. Réalisez l’état des lieux en journée pour vous donner toutes les chances de ne pas oublier des détails.

L’état des lieux est un document incontournable lors de la mise en location d’un appartement. Sa non-réalisation par refus ou négligence est source de litige pour déterminer les responsabilités en cas de dégradations du logement. Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, l’état des lieux immobilier vous protège.

(1) Textes législatifs :

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900049

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/